Pri nakupu ali prodaji kmetijskih in gozdnih zemljišč je treba poleg običajnih pravil za promet z nepremičninami upoštevati posebne določbe o predkupni pravici.

Za promet z zemljiščem, ki je po namenski rabi opredeljeno kot kmetijsko zemljišče, je treba upoštevati poseben postopek prometa, ki ga ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Za promet z gozdnimi zemljišči (zemljišča z namensko rabo gozdno zemljišče) se uporabljajo določbe Zakona o gozdovih (ZG). Informacije o namenski rabi nepremičnine se pridobi na občini, na območju katere nepremičnina leži, ali na spletnem portalu http://e-prostor.gov.si.

Ponudba na oglasni deski

Prodajalec v skladu z 20. členom ZKZ vloži ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda v treh izvodih na upravno enoto, na območju katere leži pretežni del zemljišč, ki so predmet prodaje. Upravna enota ponudbo objavi na (fizični) oglasni deski in na elektronski oglasni deski upravnih enot.

Sprejem ponudbe

Kupec mora pisno izjavo o sprejemu ponudbe poslati prodajalcu in upravni enoti v roku 15 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski (21. člen ZKZ). Od trenutka, ko kupec sprejme ponudbo, je le-ta zavezujoča tudi za prodajalca; prodajalec je vezan na svojo ponudbo in zato zemljišča ne more prodati nekomu, ki ponudbe ni sprejel.

Po poteku 15-dnevnega roka upravna enota prodajalca in vse sprejemnike ponudbe obvesti, kdo je sprejel ponudbo, pripiše pa tudi predkupna upravičenja. Če nihče v 15-dnevnem roku ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še vedno želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, svojo ponudbo ponoviti.

Sklenitev pogodbe

Prodajalec na ponudbi navede, katera zemljišča želi prodati. Načeloma velja, da se enemu kupcu prodajo vsa zemljišča, ki so našteta na ponudbi. Kupec in prodajalec za ponujena kmetijska zemljišča, kmetijo ali gozd skleneta prodajno pogodbo, ki mora biti v predmetu pogodbe in ceni enaka prodajalčevi ponudbi. Upravna enota ne bo odobrila pogodbe, na kateri ji navedena drugačna cena ali navedene druge parcele, kot so bile dane v ponudbi.

Odobritev pravnega posla

Po sklenitvi prodajne pogodbe je treba na upravni enoti vložiti vlogo za odobritev pravnega posla in priložiti sklenjeno pogodbo, kot to določa ZKZ v 22. členu; rok za vložitev vloge je 30 dni od preteka roka za sprejem ponudbe. Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo; odločbo izda tudi, kadar odobritev ni potrebna. Če v 30-dnevnem roku vloga za odobritev pravnega posla ni posredovana na upravno enoto, je treba ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda ponoviti.

Pogodba kot priloga vlogi za odobritev pravnega posla

Vlogi za odobritev pravnega posla se praviloma priloži tudi podpisana pogodba o prodaji oziroma nakupu nepremičnine. Če kupec ne razpolaga s podpisanim izvodom pogodbe, lahko vlogo za odobritev pravnega posla kljub temu vloži brez pogodbe: 22. člen ZKZ in ustaljena sodna praksa določata, da je vloga (ki jo je pravočasno vložila oseba, ki je v roku in na predpisan način sprejela ponudbo za nakup naprodaj danega zemljišča) popolna tudi, če ji ni priložena pisno sklenjena pogodba. Prodajna pogodba za kmetijsko ali gozdno zemljišče je namreč sklenjena že s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe (predmet in cena), to je takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe; pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (21. člen ZKZ). Če je ponudbo sprejelo več ponudnikov, se šteje, da je vsakdo izmed njih s prodajalcem sklenil pogodbo pod odložnim pogojem naknadne odobritve. Svoj interes za odobritev tako sklenjene pogodbe sprejemnik ponudbe izkaže z vlogo za odobritev pravnega posla.

V postopku odobritve pravnega posla upravna enota upošteva prednostni vrstni red predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ le med tistimi, ki so v roku vložili zahtevo za odobritev pravnega posla.

Odobritev pravnega posla na upravni enoti ni potrebna (19. člen ZKZ):

• v okviru agrarnih operacij (menjava kmetijskih zemljišč, melioracija, komasacija ipd.);
• med zakoncema oziroma zunajzakonskima partnerjema, lastnikom in njegovim zakonitim dedičem,
• med solastniki, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki,
• na podlagi darilne pogodbe, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pogodbe o preužitku, darila za primer smrti in izročilne pogodbe,
• če gre za kmetijsko zemljišče, površine do 1000 m2, na katerem stoji manj zahteven ali zahteven objekt, ki ima izdano pravnomočno dovoljenje za gradnjo,
• če gre za kmetijsko zemljišče oziroma gozd s površino manjšo kot 200 m2 in če ta površina predstavlja manj kot 5 odstotkov zemljiške parcele,
• če gre za pogodbo o nakupu kmetijskega zemljišča z državo ali občino za gradnjo objektov komunalne infrastrukture in cest ali za kmetijsko zemljišče z že zgrajeno državno oziroma občinsko cesto,
• na podlagi pogodbe o menjavi kmetijskega zemljišča, ki je v lasti lokalne skupnosti, za stavbno zemljišče,
• na podlagi pogodbe o nakupu kmetijskega zemljišča, namenjenega gradnji objekta, ki je načrtovan z občinskim podrobnim prostorskim načrtom.

Prodaja zemljišč z mešano namensko rabo

Pri prodaji enega zemljišča, katerega večji delež predstavlja kmetijska namenska raba kot gozdna, se pri uveljavljanju predkupne pravice za nakup uporablja ZKZ in ne Zakon o gozdovih, razen če ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu.

Če se kot celota prodaja več zemljiških parcel skupaj, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske druge pa gozdne, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, razen če ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu.

Prednostni nakup zemljišča pri državnem prostorskem načrtu

Po 25.a členu se lastniku kmetijskega zemljišča, ki je kmetijsko zemljišče prodal za potrebe izvedbe državnega prostorskega načrta (DPN) ali je bil iz tega namena razlaščen, omogoča, da lahko v desetih letih od prodaje ali razlastitve kupi ali zakupi kmetijsko zemljišče na območju občine ali sosednje občine, v kateri leži kmetijsko zemljišče, ki ga je prodal za potrebe izvedbe DPN ali je bil iz tega namena razlaščen. Prednostni nakup lahko izvede največ do površine, ki je bila prodana ali razlaščena. V teh primerih upravna enota izda odločbo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Lastnik kmetijskega zemljišča, ki je prodal ali bil razlaščen, mora upravi enoti priložiti prodajno pogodbo ali odločbo o razlastitvi.

Lastnik kmetijskega zemljišča, ki je kmetijsko zemljišče prodal za potrebe izvedbe DPN ali je bil iz tega namena razlaščen ima tudi prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča, razen če prednost uveljavlja solastnik (gre za odstop od prvega ostavka 23. člena ZKZ). V tem primeru upravna enota izda odločbo o odobritvi pravnega posla.

Pri nakupu kmetijskega zemljišča imajo kupci prednostno pravico po vrstnem redu  (23. člen ZKZ):

1. solastnik;
2. oseba s statusom kmeta, katere zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj (t. i. kmet mejaš);
3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
4. katera koli druga oseba s statusom kmeta;
5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Pri točki 3. (zakupnik zemljišča, ki je naprodaj) velja, da je za zakupnika opredeljena oseba, ki je najmanj predhodna 3 leta uveljavljala ukrepe kmetijske politike (23.a člen ZKZ).

V primeru, da je znotraj posamezne skupine prednostnih upravičencev več oseb, se prednost določa po naslednjem vrstnem redu:

1. oseba s statusom kmeta, ki ji kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
2. oseba s statusom kmeta, ki zemljišče sama obdeluje;
3. oseba s statusom kmeta, ki jo določi prodajalec.

Kmetijska dejavnost se lahko opravlja kot edina dejavnost posameznika ali kot glavna dejavnost. V obeh primerih pa je za navedeno opredelitev relevantna višina sredstev, pridobljenih iz te dejavnosti. Kolikor ta sredstva pomenijo posamezni osebi poglavitni vir za preživljanje, se šteje, da kmetijska dejavnost predstavlja glavno dejavnost.

Pogoj, da mora kmet sam obdelovati kmetijo, je treba razlagati tako, da kmet zemljišče sam obdeluje, tudi če ga obdeluje s pomočjo družinskih članov.

Prednostni upravičenci pri nakupu gozdov so (47. člen ZG):

1. Republika Slovenija, če gre za varovalne gozdove ali za gozdove s posebnim namenom;
2. lokalna skupnost pri gozdovih s posebnim namenom;
3. lastnik katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
4. lastnik katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Promet z zaščiteno kmetijo

V prometu s kmetijami je imela zaščitena kmetija poseben status do sprejema ZKZ-G (13. 4. 2022). Danes ni več omejitev pri prometu z zaščitenimi kmetijami: status zaščitene kmetije je v pravnih poslih med živimi odpravljen. Sodišče bo preverjalo status zaščitene kmetije le še v postopku dedovanja, to je v zapuščinskem postopku. Zakon o dedovanju kmetijskih zemljišč se ohranja v delu, ki se nanaša na dedovanje z namenom preprečitve drobitve kmetije v postopkih dedovanja.

Tožba na sklenitev pogodbe

Če prodajalec s sprejemnikom ponudbe z najmočnejšo predkupno pravico ne želi podpisati (že sklenjene) pogodbe, ki jo je odobrila tudi upravna enota in jo kupec potrebuje za vpis prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi, lahko slednji sproži sodni postopek. Kupec sicer ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla, saj je bil le-ta že sklenjen s ponudbo in sprejemom ponudbe), ampak lahko z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe. Poleg navedenega zahtevka je v tožbi smiselno zahtevati še začasno prepoved odtujitve in obremenitve na spornem zemljišču. Kot določa sodna praksa, rok za vložitev tožbe ni vezan na 30 dnevni rok iz 22. člena ZKZ. Kupec pridobi zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila šele potem, ko prodajna pogodba postane veljavna, torej šele po dokončnosti odločbe o odobritvi pravnega posla.

Davčni vidik

Nakup oziroma prodaja nepremičnine se z 2 odstotno davčno stopnjo obdavči po pravilih Zakona o davku na promet nepremičnin.

Darilna pogodba (17.a člen ZKZ)

Promet se lahko izvede tudi na podlagi darilne pogodbe ampak samo v primerih sklenitve darilne pogodbe med lastnikom/solastnikom in njegovim:

• zakoncem oziroma zunajzakonskim partnerjem, otroci oziroma posvojenci, starši oziroma posvojitelji, brati oziroma sestrami, nečaki oziroma nečakinjami in vnuki oziroma vnukinjami;
• zetom, snaho oziroma zunajzakonskim partnerjem otroka ali posvojenca, če so člani kmetije;
• nosilcem kmetije, ki je nosilec kmetije v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo in je pridobil sredstva iz programa razvoja podeželja kot mladi prevzemnik kmetije (t. i. mladi prevzemnik), če od prevzema kmetije ni minilo več kot pet let;
• lokalno skupnostjo ali državo.

V primeru sklenitve darilne pogodbe ni potrebno izvesti postopka objave in zbiranja ponudb na upravni enoti. Po sklenitvi pravnega posla upravna enota z odločbo ali sklepom zgolj ugotovi, da je darilna pogodba sklenjena med osebami, ki jim ZKZ to dovoljuje.

Davčni vidik

Darilna pogodba za nepremičnine se obdavči po pravilih Zakona o davku na dediščine in darila. Za prenos, ki poteka med posamezniki prvega dednega reda (starši na svoje potomce, zakonec na svojega zakonca), se davka ne plača. Davka ne plača prevzemnik, ki se po določbah zakona, ki ureja kmetijska zemljišča, šteje za kmeta (oseba, ki ima odločbo o statusu kmeta), če dobi v dar kmetijsko zemljišče. Davka prav tako ne plača prevzemnik zaščitene kmetije in prevzemnik, ki je kmet in prevzame celo kmetijo.