Na Kmetijsko gozdarski zbornici Slovenije (KGZS) smo pregledali predloge novih modelov vrednotenja nepremičnin in poskusno izračunane vrednosti nepremičnin, ki jih je pripravila Geodetska uprava RS (GURS).

Ključne besede: vrednotenje nepremičnin, GURS, modeli

Avtor: Gašper Cerar

Pozornost smo namenili predvsem kmetijskim in gozdnim zemljiščem ter kmetijskim stavbam. Ugotavljamo pomanjkljivosti modelov, predvsem pa nesorazmerno visoke vrednosti nepremičnin, zato smo na geodetsko upravo podali predloge za izboljšave.

Bonitetne točke

V modelih za kmetijska (KME) in gozdna zemljišča (GOZ) so ključni dejavnik bonitetne točke. KGZS od leta 2022 opozarja na nepravilnosti pri določanju bonitetnih točk, saj GURS ni upošteval posebnih vplivov, kot so skalovitost, sušnost, poplavnost kmetijskega ali gozdnega zemljišča. GURS smo opozorili, da je brez doslednega upoštevanja vseh posebnih vplivov na boniteto zemljišča (20. člen Zakona o katastru nepremičnin) tudi vrednotenje nepremičnin napačno in neustrezno. Zahtevali smo, da se projekt vrednotenja začasno ustavi, dokler ne bodo na Ministrstvu za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano pripravljene nove pedološke karte (predvidoma aprila 2026), ki bodo podale natančnejše informacije o lastnostih tal in zemljišč. Do takrat naj se uporabljajo prejšnje bonitetne točke.

Model vrednotenja kmetijskih in gozdnih zemljišč

Nasprotovanje smo izrazili uporabi metode primerljivih prodaj, saj ta metoda zajema špekulativne nakupe, ne pa dejanske rabe zemljišč. Kmetijska in gozdna zemljišča se prodajajo s pravili Zakona o kmetijskih zemljiščih in Zakona o gozdovih (objava na oglasni deski upravne enote, upoštevanje predkupnih upravičencev ipd.), ki omejujejo prosti trg in onemogočajo tržno dinamiko. Metoda primerljivih prodaj zato ne odraža realne vrednosti. Predlagali smo način vrednotenja, zasnovan na donosu, ki bolje odraža ekonomske, socialne in ekološke funkcije zemljišč ter hkrati upošteva načelo ohranitve premoženja kmetije za prihodnje rodove. Posebno pripombo z zahtevo po končnem korekcijskem faktorju 0,1 smo podali za vrednotenje zemljišč agrarnih skupnosti, s katerimi solastniki in skupni lastniki gospodarijo kolektivno.

Model vrednotenja kmetijskih stavb

Predlagan model za vrednotenje kmetijskih stavb (KDS) združuje nabavnovrednostni način in metodo tržnih primerjav, vendar ne navaja deležev obeh pristopov. Promet s kmetijskimi stavbami je zelo redek, zato je uporaba metode tržnih primerjav neustrezna. Pri nabavnovrednostnem načinu ni upoštevano fizično, ekonomsko ali funkcionalno zastaranje stavb, kar je ključno za realno oceno objekta. Zahtevali smo vključitev dodatnih faktorjev za zastaranje in odstranitev metode tržnih primerjav.

Model vrednotenja drugih zemljišč

Številna zemljišča, ki jih GURS vrednoti z modelom za druga zemljišča (DRZ), na kateri je vzpostavljena javna infrastruktura (ceste, železnice) ali so na njih vodotoki, so še vedno evidentirana kot zasebna zemljišča. Neodmerjena javna infrastruktura in vodotoki, ki so pripisani na zasebne nepremičnine, tem zemljiščem in lastnikom nepravilno zvišujejo vrednost. GURS mora vrednosti nepremičnin zemljiškoknjižnim lastnikom pripisati samo za tisti del nepremičnine, ki je neobremenjen z javno infrastrukturo ali vodotokom oziroma del zasebne nepremičnine, ki predstavlja javno prometno infrastrukturo ali državni vodotok, mora biti za zasebnega lastnika vrednoten 0 EUR.

Model vrednotenja stavbnih zemljišč

Predlagali smo, da se zemljišča, ki so po prostorskih načrtih opredeljena kot stavbna, po dejanski rabi pa so kmetijska ali gozdna, vrednotijo z modeli KME ali GOZ. Vrednotenje naj, dokler se na zemljišču ne prične gradnja, upošteva dejansko rabo nepremičnine, ne njene najvišje možne rabe, ki je kot namenska raba prepuščena občinam, ne da bi imel lastnik nepremičnine pri tem možnost učinkovitih ugovorov. Prostorska zakonodaja lastnikom ne omogoča hitre spremembe namenske rabe, zato mora biti vrednotenje prilagojeno dejanski uporabi nepremičnin. Spomnimo naj, da je Ustavno sodišče RS v odločbi o razveljavitvi Zakona o davku na nepremičnine zapisalo, da se lastnikom po dejanski rabi kmetijskih ali gozdnih zemljišč ne smejo nalagati nesorazmerno visoki davki, ki so odvisni od tega, kakšni so načrti prihodnjih investicij v prostorskih načrtih posameznih občin. V mnogih državah kmetijska in gozdna zemljišča obravnavajo posebno, z vrednotenjem po dejanski rabi, ne tržni vrednosti. Načela pravičnosti in trajnostne rabe so ključna tudi za slovensko ureditev.

Na KGZS smo GURS in pristojno ministrstvo pozvali k celovitim spremembam modelov vrednotenja in začasni ustavitvi vrednotenja, dokler ne bodo zagotovljeni pravilni in celoviti podatki o nepremičninah.